A nova casa do Atlético-MG foi erguida após três anos7games aplicar downloadobra, dentro7games aplicar downloadum terreno no bairro Califórnia, região Noroeste7games aplicar downloadBelo Horizonte. O empreendimento precisou comprar diversos lotes registrados7games aplicar downloadcartórios, numa operação que ultrapassou os R$ 20 milhões7games aplicar downloadaquisições7games aplicar downloadpropriedades. Na visão do poder municipal, os lotes tinham valor7games aplicar downloadquase R$ 40 milhões, somados.
Arena MRV será um dos estádios mais modernos do país
É preciso uma viagem no tempo7games aplicar downloadquase 35 anos para entender a história que envolve parcelamentos7games aplicar downloadsolo, permutas, brigas judiciais, espólio7games aplicar downloaddois ex-sócios envolvendo vários herdeiros, e uma antiga construtora. Além da criação da Arena Vencer Complexo Esportivo Multiuso SPE, a empresa, alocada7games aplicar downloadum fundo7games aplicar downloadinvestimento, que é a proprietária da Arena MRV, e cujo o único cotista é o Clube Atlético Mineiro.
Todas as vendas dos terrenos/loteamentos foram realizadas a favor da Arena Vencer, uma Sociedade7games aplicar downloadPropósito Específico (SPE), que antes se chamava MRV Prime LII Incorporações, criada entre a MRV Engenharia e a Prime Incorporações e Construções (empresa7games aplicar downloadconstrução civil, parceira7games aplicar downloadlonga data da MRV)7games aplicar download247games aplicar downloadfevereiro7games aplicar download2016, com capital social7games aplicar downloadR$ 10 mil. Sendo que a MRV Engenharia era dona7games aplicar download99% das cotas.
Posteriormente, Rubens Menin se tornou o único sócio da Arena Vencer, e transferiu todas as suas cotas para o Atlético,7games aplicar downloaddezembro7games aplicar download2019. É dessa movimentação que veio a doação do terreno da Arena MRV.
Em março7games aplicar download2016, a Arena MRV entrou com um pedido7games aplicar downloadlicenciamento ambiental no Governo Estadual. Em documento da SEMAD (Secretaria Estadual7games aplicar downloadMeio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável), o estádio assim informa sobre as características da propriedade:
"A Propriedade é registrada no Cartório Bolívar, Registro Geral, 3º Ofício – Registro7games aplicar downloadImóveis – Belo Horizonte – Minas Gerais, Comarca7games aplicar downloadBelo Horizonte, matrículas nos 55707, 55708, 55709, 55710, 55711, 23325, 109078, do Livro 02 Folha 01".
São nesses números7games aplicar downloadmatrículas que a reportagem se debruçou para traçar a linha do tempo e como os terrenos viraram a sede da casa do Galo. Uma audiência pública do MPMG,7games aplicar download187games aplicar downloadjunho7games aplicar download2019, também elucida questões sobre o "Loteamento Califórnia", inscrito na Planta CP 252-073-M. Veja:
Lá existia a chamada "Fazenda do Tejuco", que ficava próxima às Fazendas dos Camargos e do Gameleira, com duas nascentes7games aplicar downloadágua, que formavam o córrego do Tejuco, um afluente do Ribeirão Arrudas. Os principais lotes da Fazenda do Tejuco (matrículas 55.707 até 55.711) pertenciam a Hugo Pereira Rezende e Genésio7games aplicar downloadMelo Pereira. Em 1989, houve o início do processo7games aplicar downloadparcelamento da área, na PBH.
Entretanto, como esclareceu o geólogo João Vicente Figueiredo, na audiência do MPMG (2019), quando houve abertura7games aplicar downloadsistema viário7games aplicar downloadmata protegida, o IBAMA embargou o parcelamento, isso7games aplicar download1991. A situação se arrastou, e a empresa Habit Empreendimentos Imobiliários tentou fazer acordos com o poder público para construir um galpão na área, sem sucesso.
Os terrenos7games aplicar downloadHugo Pereira e Genésio7games aplicar downloadMelo foram vendidos pelos seus respectivos herdeiros à Arena Vencer (ex-MRV Prime LII) por um total7games aplicar downloadR$ 8,5 milhões, sendo que o valor fiscal7games aplicar downloadITBI, na soma, deu R$ 32 milhões.
O "valor fiscal7games aplicar downloadITBI",7games aplicar downloadacordo com o próprio 3º Cartório7games aplicar downloadRegistro7games aplicar downloadImóveis7games aplicar downloadBH (o Cartório Bolívar) é "o valor7games aplicar downloadavalição dos imóveis pelo município". Em outras palavras, a Arena Vencer pagou um valor bem abaixo da avaliação, o que é considerado algo normal na venda7games aplicar downloadterrenos (ainda mais se tratando7games aplicar downloadAPP), segundo o corretor7games aplicar downloadimóveis Henrique Paulino,7games aplicar downloadcontato com o ge. "São 156 lotes avaliados, mais ou menos, a R$ 200 mil cada".
Aquele foi o montante divulgado pelo projeto Memórias Notariais Mineiras como sendo o custo total do terreno da Arena MRV. Mas faltava incluir as transações envolvendo os imóveis inscritos nas matrículas 23.325 e 109.078, pertencentes à Habit Empreendimentos.
Os dois terrenos citados acima eram7games aplicar downloadpropriedade da Habit Empreendimentos e se localizam na margem sul da planta da Arena MRV. O estádio comprou ambos por um total7games aplicar downloadR$ 5,2 milhões, sendo que o valor fiscal do ITBI era7games aplicar downloadR$ 6,7 milhões. Mas havia uma grande pedra no caminho.
A Habit adquiriu o terreno matriculado sob número 23.3257games aplicar download1988, e depois o outro terreno (109.078)7games aplicar download2011. Ambos foram vendidos para a Arena MRV7games aplicar download2017. Porém,7games aplicar download2000, a Habit havia assinado um documento7games aplicar downloadvenda7games aplicar downloaduma parcela7games aplicar downloadterra (4 mil metros quadrados) a Evandro Lúcio Faria por R$ 750 mil. Esse terreno estava inserido num loteamento maior7games aplicar download17 mil metros² e atingia as duas matrículas.
Porém, no acordo, a Habit deveria solicitar o parcelamento dos 4 mil metros quadrados vendidos a Evandro, junto à PBH. Isso nunca aconteceu. O comprador repassou seus direitos à terra para três mulheres, que acionaram a Justiça.
Ao longo do processo, a MRV Prime (atual Arena Vencer) foi incluída como "terceira interessada", afinal, ela já era a nova dona7games aplicar downloadtodo o terreno da Habit no Loteamento do Califórnia. Em dezembro7games aplicar download2018, após longa discussão no TJMG, a MRV Prime fez um acordo com as três mulheres que "herdaram" os 4 mil metros quadrados,7games aplicar downloadtroca7games aplicar downloadum pagamento7games aplicar downloadR$ 7,2 milhões.
A Lei Federal7games aplicar downloadUso e Parcelamento7games aplicar downloadSolo (nº 6.766/79) obriga os loteadores a reservarem uma área para o uso do bem público. No caso do terreno da Arena MRV, a Prefeitura7games aplicar downloadBelo Horizonte detinha áreas "institucional", "verde" e "arruamento" que, somadas davam cerca7games aplicar download48 mil m². Elas pertenciam, até 1992, a Hugo e Genésio, mas passaram a ser posses do poder municipal.
Em janeiro7games aplicar download2022, o então prefeito Alexandre Kalil e o presidente do Galo Sérgio Coelho assinaram um acordo7games aplicar downloadtroca7games aplicar downloadterrenos entre a PBH e a Arena MRV, como forma7games aplicar downloadunificar a área do estádio, e inscrevê-la7games aplicar downloadcartório. A área da Prefeitura cedida ao estádio era essa7games aplicar download48 mil m². Como houve permuta, não aconteceu compra, mas na escritura está o valor pago7games aplicar downloadITBI (Imposto sob Transmissão7games aplicar downloadBens Imóveis) na casa dos R$ 926 mil.
Na troca, a Arena MRV cedeu o terreno onde está localizado a Mata dos Morcegos. Essa mata, entretanto, precisará receber um Parque Linear, com a implantação e manutenção (por 30 anos) a cargo da casa do Galo, ainda que o proprietária seja a cidade7games aplicar downloadBelo Horizonte.
"A Prefeitura7games aplicar downloadBelo Horizonte e a Arena MRV oficializaram nesta quinta-feira, dia 10, a transferência da área onde está sendo construído o estádio do Clube Atlético Mineiro, do município para a empresa. Em contrapartida, Belo Horizonte se tornou proprietária da área conhecida como Mata dos Morcegos, onde será construído um parque" - nota da PBH,7games aplicar download2022.
As áreas citadas estavam matriculadas sob o número 30.790, no Cartório Bolívar. Nessa transação7games aplicar downloadpermuta, elas foram separadas e deram origem às matrículas 142.702 até 142.705. Aqueles imóveis7games aplicar downloadHugo e Genésio (55.707 até 55.711) receberam novas inscrições cartoriais,7games aplicar downloadnúmeros 142.706 até 142.710. Todas essas matrículas foram unificadas sob o número7games aplicar download142.711, que engloba a inscrição7games aplicar download100% do terreno da Arena MRV, que ainda tem uma RPE (Reserva Particular Ecológica)7games aplicar download26 mil m².
Na soma7games aplicar downloadtodos os valores despendidos pela Arena MRV (ou Arena Vencer, antiga MRV Prime) registrados7games aplicar downloadescrituras e documentos oficiais, chega-se à casa dos R$ 21,8 milhões. É um valor que casa com o número7games aplicar downloadcotas que Rubens Menin detinha da Sociedade da Arena Vencer, quando fez a total transferência dessas cotas para o Clube Atlético Mineiro, em 27 dezembro7games aplicar download2019.
Veja, abaixo, a quarta alteração contratual da Arena Vencer, quando ainda era denominada MRV Prime LII:
Um dia antes dessa alteração, ou seja,7games aplicar download267games aplicar downloaddezembro, houve reunião da diretoria da MRV Engenharia e Participações S. A., na qual aprovou a venda7games aplicar download100% da participação da MRV na sociedade "MRV Prime" a Rubens Menin, ao custo7games aplicar downloadR$ 39 milhões.
Ou seja, o principal acionista da futura SAF do Atlético desembolsou quase R$ 40 milhões como pessoa física para se tornar o dono da MRV Prime e, depois, repassá-la ao Atlético. Essa é a movimentação7games aplicar downloaddoação citada posteriormente pela companhia e pelos próprios balanços financeiros do Galo.
Em setembro7games aplicar download2017, um conselheiro do Atlético tentou suspender a reunião que iria deliberar a venda do Diamond Mall para a construção da Arena MRV. Na Justiça, o Atlético se defendeu e apresentou a intenção7games aplicar downloaddoação da MRV/Rubens Menin do terreno do estádio, que só aconteceria se houvesse a aprovação. Nos autos, o Galo informava que o terreno tinha valor7games aplicar downloadR$ 50 milhões.
Em janeiro7games aplicar download2020, por exemplo, o Atlético comemorou o recebimento da doação/terreno7games aplicar downloadnota oficial do site: "Menin, um apaixonado pelo Galo, doou ao time o terreno avaliado em, aproximadamente, R$ 50 milhões e localizado às margens da Via Expressa, no Bairro Califórnia, região noroeste da capital mineira, onde será erguida a Arena MRV".
Há outro número envolvendo a doação. Quando foi captar recursos para a construção, via CRI's (Certificado7games aplicar downloadRecebíveis Imobiliários)7games aplicar download2022, o Atlético informava ao mercado que a doação do terreno da Arena MRV era7games aplicar downloadR$ 20,9 milhões e estava inserida entre os "recursos próprios", ao lado da venda do Diamond, os naming rights pagos pela MRV (R$ 60MM), e a comercialização7games aplicar downloadcadeiras e camarotes. Esse valor7games aplicar downloadR$ 20,9MM está também presente nas DF's da Arena MRV:
Mas, e os R$ 50 milhões? A Demonstração Financeira do Atlético7games aplicar download2020 (publicada7games aplicar downloadabril7games aplicar download2021), apresenta as participações societárias do CAM. Uma delas é a Arena Vencer SPE, com capital social7games aplicar downloadR$ 49 milhões.
A avaliação do terreno da Arena MRV, via "valor fiscal do ITBI" está na casa dos R$ 40 milhões, isso7games aplicar download2017-18. Efetivamente, a MRV Prime LII não gastou isso para comprá-lo, e os documentos oficiais apontam que Rubens Menin comprou o terreno por R$ 39 milhões, ainda que tenha doado7games aplicar downloadparticipação na SPE ao Atlético com cotas no valor7games aplicar downloadR$ 21,7 milhões. Mas é plausível inferir que o patrimônio imóvel do Galo teve um ganho contábil na casa dos quase R$ 50 milhões, sem correção monetária para os tempos atuais.
O Atlético integralizou suas cotas da Arena Vencer SPE dentro7games aplicar downloadum Fundo7games aplicar downloadInvestimento (AVM FII), que é administrado pelo Banco Inter. Hoje, a Arena MRV tem uma avaliação7games aplicar downloadR$ 981,4 milhões, ao fim7games aplicar download2022. Há também outra empresa - Arena Vencer Eventos -, responsável por coordenar os shows do estádio, igualmente presente no Fundo, com avaliação7games aplicar downloadR$ 10 mil.
Matrícula 55.707 (atual 142.706)
- Valor da compra: R$ 3,4 milhões
- Avaliação (ITBI): R$ 12.849.627,76
- Data da escritura: 267games aplicar downloadjulho7games aplicar download2018
- Antigo dono: Espólios7games aplicar downloadHugo e Genésio Pereira
Matrícula 55.708 (atual 142.707)
- Valor da compra: R$ 690.625,00
- Avaliação (ITBI): R$ 2.610.080,72
- Data da escritura: 267games aplicar downloadjulho7games aplicar download2018
- Antigo dono: Espólios7games aplicar downloadHugo e Genésio Pereira
Matrícula 55.709 (atual 142.708)
- Valor da compra: R$ 1.646.875,00
- Avaliação (ITBI): R$ 6.224.038,64
- Data da escritura: 267games aplicar downloadjulho7games aplicar download2018
- Antigo dono: Espólios7games aplicar downloadHugo e Genésio Pereira
Matrícula 55.710 (atual 142.709)
- Valor da compra: R$ 1.381.250,00
- Avaliação (ITBI): R$ 5.220.161,44
- Data da escritura: 267games aplicar downloadjulho7games aplicar download2018
- Antigo dono: Espólios7games aplicar downloadHugo e Genésio Pereira
Matrícula 55.711 (atual 142.710)
- Valor da compra: R$ 1.381.250,00
- Avaliação (ITBI): R$ 5.220.161,44
- Data da escritura: 267games aplicar downloadjulho7games aplicar download2018
- Antigo dono: Espólios7games aplicar downloadHugo e Genésio Pereira
Matrícula 23.325 (inserida na 142.711)*
- Valor da compra: R$ 4.355.035,89
- Avaliação (ITBI): R$ 5.799.998,21
- Data da escritura: 317games aplicar downloadoutubro7games aplicar download2017
- Antigo dono: Habit Empreendimentos
Matrícula 109.078 (inserida na 142.711)*
- Valor da compra: R$ 844.964,11
- Avaliação (ITBI): R$ 885.790,50
- Data da escritura: 317games aplicar downloadoutubro7games aplicar download2017
- Antigo dono: Habit Empreendimentos
*Dentro desses dois lotes, houve um acordo judicial da Arena MRV com três mulheres, no valor7games aplicar downloadR$ R$ 7,2 milhões
Matrícula 30.790 (virou as 142.702-142.705)
- Valor da compra: permuta
- ITBI pago: R$ 925.683,40
- Data da escritura: 317games aplicar downloadjaneiro7games aplicar download2022
- Antigo dono: Prefeitura7games aplicar downloadBH
Soma das avaliações: R$ 38.809.857,95