sport bet365 bet Flamengo pode usar o potencial construtivo da Gávea sem ser dono do terreno? Especialistas explicam

A Transferência do Direitosport bet365 betConstruir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietáriosport bet365 betum lote a possibilidadesport bet365 betutilizar seu potencial construtivosport bet365 betoutro local, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público, segundo a norma da Prefeitura do Rio. Com a intençãosport bet365 betlevantar o estádio sem a necessidadesport bet365 betuma SAF específica, a TCD é vista como principal fonte para obter recursos para a construção.

Mas o Flamengo pode usufruir do potencial construtivo mesmo não sendo proprietário do terreno da Gávea, que foi cedido ao clube pelo municípiosport bet365 bet1931sport bet365 betformasport bet365 betenfiteuse (convenção pela qual o dono transfere para outrem o seu domínio útilsport bet365 bettrocasport bet365 betum foro)?

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Para entender a questão, o ge consultou Felipe Fonte, professor da FGV Direito Rio, especialistasport bet365 betDireito Administrativo, e Debora Sotto, advogada na áreasport bet365 betDireito Urbanístico e Ambiental no escritório Tojal Renault Advogados, especialistasport bet365 betDireito Urbanístico.

• O Flamengo pode ter algum entrave para usar o potencial construtivo por causasport bet365 beta área ser originariamente do governo?

Felipe: - A gente tinha no passado o regime da enfiteuse, que é o aforamento. Esse é um modelo muito antigo que já se usava na época do Brasil Império. E nesse modelo como funciona? Tem uma separação da propriedade, você entrega os direitossport bet365 betusar, gozar e dispor da coisa para uma pessoa, e fica uma outra pessoa titular da propriedadesport bet365 betsi. Chamamos esse titularsport bet365 bet"nu proprietário", ou seja, um proprietário sem os direitos da propriedade. E o outro é um enfiteuta, quem recebe esses direitos sem ser o proprietário. O Enfiteuta tem a obrigaçãosport bet365 betefetuar o pagamento anualsport bet365 betforo, um valor incidente sobre a coisa, um percentual, e tem o laudêmio, quando ele aliena essa possibilidadesport bet365 betexplorar a propriedade.

- No regime do código 16, a enfiteuse tem caráter perpétuo. Portanto, o Estado não pode desfazer. Ela é, para todos os efeitos, eterna até que a coisa seja destruída, o imóvel imploda, pegue fogo, o mar invada... Ou pode ser que haja reunião entre a "nu propriedade" e os atributos da propriedade. A discussão envolvendo a PEC das praias, por exemplo, é sobre o fim das enfiteuses nos terrenossport bet365 betMarinha, onde há esse modelosport bet365 betaforamento. Então, a resposta da pergunta que me fizeram é negativa, o Flamengo pode negociar o potencial construtivo porque ele é o titular dos direitos inerentes à propriedade.

Debora: - A enfiteuse não é mais contemplada no ordenamento jurídico brasileiro, na reforma do Código Civil Brasileirosport bet365 bet2002 ela foi retirada do hallsport bet365 betinstrumentos que estabelecem direitos reais. Mas as enfiteuses que já haviam sido constituídas no país continuam valendo. No instituto da enfiteuse, se estabelece um desdobramento entre o pacotesport bet365 betdireitos e deveres que compõe o chamado direito da propriedade. O titular do domínio, ao constituir uma enfiteuse, ele transfere ao foreiro, no caso o Flamengo, o direitosport bet365 betusar, gozar, construir, estabelecer atividades no imóvel, ficando o proprietário original com direitosport bet365 betbase. Continua titular do domínio, mas aquilo que nós chamamossport bet365 betdomínio útil, que é a faculdadesport bet365 betutilizar o imóvel mesmo, passa para o foreiro. E a enfiteuse é constituída à perpetuidade. Enquanto o Flamengo cumprir os termos da enfiteuse, pagar o laudemio, as taxas anuais do Estado, ele se mantém como titular do foro.

- Se o Flamengo quisesse reformar asport bet365 betsede poderia. E ele precisaria, possivelmente, utilizar potencial construtivo. Sesport bet365 bettese o titular do domínio útil poderia ampliar asport bet365 betsede social, então, tambémsport bet365 bettese, poderia também alienar esse potencial construtivo por meio daquilo que a gente designa como transferência do direitosport bet365 betconstruir. Que é o instituto do Direito Urbanístico, pelo qual, mediante autorização legal por meiosport bet365 betlei aditada pelo município, o titularsport bet365 betum imóvel, caso não possa construir a mais no seu terrenosport bet365 betdecorrênciasport bet365 betimposições da legislação urbanística, ele é excepcionalmente autorizado a negociar no mercado privado esse potencial construtivo. Na minha opinião, não haveria obstáculo para que o Flamengo, como titular do domínio útil, pudesse ser o beneficiário da transferência do potencial construtivo dasport bet365 betsede social. O Estado, enquanto senhorio da enfiteuse, não faria jus, ao meu ver, a esse potencial construtivo passívelsport bet365 bettransferência.

• O fatosport bet365 beta sede da Gávea não ser tombada pelo Patrimônio Histórico, como é São Januário por exemplo, é melhor ou pior para o Flamengosport bet365 betrelação ao potencial construtivo?

Felipe: - Se a pretensão é alienar o potencial construtivo para transferir para um outro lugar, outra parte da cidade, na minha opinião não faz nenhuma diferença o tombamento. O tombamento aí é outra coisa, tem a ver com a impossibilidadesport bet365 betmodificação dos caracteres atuais do imóvel, com criaçãosport bet365 betdeveressport bet365 betpreservação para o proprietário e para o próprio poder público. Dentro desse mecanismo que o município criou para poder incentivar o desenvolvimento econômico dos clubes, enfim, eu não vejo nenhuma diferença entre uma coisa e outra.

Debora: - A situação do Flamengo é diferentesport bet365 bettudo porque a sede da Gávea não é tombada. O que aconteceu é que, por causasport bet365 betuma lei municipal aprovada na gestão do prefeito César Maia, o Flamengo e outros clubes com campossport bet365 betfutebol existentes na cidade do Riosport bet365 betJaneiro tornaram-se áreas não edificantes. O que isso quer dizer? Que são áreas que não vão mais poder ser adentradas, os clubes não vão poder transformar os seus campossport bet365 betfutebolsport bet365 betprédios ou casas. Essa é uma lei que foi editada para proteger, como um bem cultural da cidade do Riosport bet365 betJaneiro, a atividade esportiva nesses campos. Isso não é tombamento, mas é uma restriçãosport bet365 betcaráter urbanístico muito próxima do tombamento. E que pode, sim, mediante previsãosport bet365 betlei municipal, autorizar a transferência do potencial construtivo para outros imóveis.

- A situação expressa uma capacidadesport bet365 betinovação da prefeitura do Riosport bet365 betJaneiro, no manejo desses instrumentossport bet365 betdireito urbanístico, que é muito interessante. Então é impossível dizer se essa solução é melhor ou pior do que o tombamento para o Flamengo. Ela é inventiva, original, e ela só parasport bet365 betpé, só se justifica, por conta dessas leis prévias que declaram a atividade futebolística como um bem cultural do Riosport bet365 betJaneiro. Inclusive, a atividade esportiva do Flamengo foi reconhecida como um bem imaterial, passívelsport bet365 betproteção como patrimônio histórico cultural no município do Rio por uma lei municipal específica. Veja bem, não foi o tombamento da sede do Flamengo, não é um tombamentosport bet365 betum bem material, é o tombamento do Flamengo enquanto um bem imaterial valioso para a população da cidade e do país como um todo.

• Uma pessoa poderia mover ação popular ou no Ministério Público para questionar o uso desse potencial construtivo? Nesse cenário, é possível prever o entendimento da Justiça?

Felipe: - O ajuizamentosport bet365 betação popular ou do Ministério Público não depende da existência do direito. As pessoas podem ajuizar essas ações porque acham que têm direito, o judiciário depois vai avaliar se o direito existe ou não. Esse instrumentosport bet365 bettransferência do potencial construtivo para fins urbanísticos é um negócio relativamente novo e eu não sei se há jurisprudência sobre o assunto. Nos anos que estudei direito civil e direitos reais, isso não tinha. Então ninguém discutia se o enfiteuta podia transferir potencial construtivo ou não. Mas pensando no pontosport bet365 betvista teórico do problema, como o enfiteuta reúnesport bet365 betsi todos os atributos próprios da propriedade, exceto a própria propriedade, se pode até alienar a coisa para terceiros, não me parece que seja absurdo entender que ele possa abrir mãosport bet365 betuma parcela do potencial construtivo. Em princípio, dentro dessa lógicasport bet365 betque a própria disposição do bem cabe a um enfiteuta e o "nu proprietário" não tem nada a dizer sobre isso, não vejo problemassport bet365 beto clube ceder o potencial construtivo.

Debora: - Questionamento judicial é sempre possível. Nós estamossport bet365 betum estado democráticosport bet365 betdireito, onde qualquer pessoa que identifique numa determinada decisão do poder público um potencial lesivo ao erário ao patrimônio público pode mover uma ação judicial questionando isso, que é o caso da ação popular. Ou pode representar o Ministério Público, mover um outro tiposport bet365 betação questionando essa grande operação jurídica montada pela prefeitura por meiosport bet365 betuma desapropriação civil pública. Isso pode acontecer porque a operação toda é bastante original também pela outra ponta, que é a desapropriação por hasta pública como tendo vocação para receber um estádiosport bet365 betfutebol. Eu digo que é muito engenhoso porque a prefeitura está financiando indiretamente, sem desembolsosport bet365 betdinheiro público, a aquisição do terreno pelo Flamengo.

- Está facilitando essa aquisição e também financiandosport bet365 betmaneira indireta, através da transferência do potencial construtivo, a própria construção do estádio. Em vezsport bet365 betpagar o preço por meiosport bet365 betoutorga onerosa para a prefeitura, os outros investidores vão comprar do Flamengo por meio da TDC. Então, a prefeitura vai deixarsport bet365 betreceber recursos através da outorga onerosa ao longo do tempo. (...) É inovador, ousado, mas tem lastro na legislação municipal do Rio, tem lastro na legislação federal que trata da desapropriação, tem lastro no Estatuto da cidade e se justifica diante desse grande planosport bet365 betrenovação urbana que o Riosport bet365 betJaneiro já vem desenvolvendo há maissport bet365 betuma década para a requalificação urbanística da região do Porto Maravilha. É possível que haja contestação judicial, mas acho que a prefeitura e o Flamengo tem condição, tem fundamento legal para defender a implantação do estádio por meio do manejo desses instrumentossport bet365 betDireito Urbanístico.

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Internamente nos corredores da Gávea, o departamento jurídico entende que não há empecilhos sobre o tema, pois o Flamengo tem direitosport bet365 betconstruir na Gávea: levantou o prédio com recursos próprios esport bet365 betoutros anos fez até um projetosport bet365 betum shopping na sede, mas que acabou não saindo do papel. Logo, se é permitido construir, o clube também poderia usar o potencial construtivosport bet365 betoutra área da cidade ou vendê-lo.

Assim como aconteceu com o Vasco, esse projetosport bet365 betlei deve passar pela Câmarasport bet365 betVereadores, onde o Flamengo conta com o lobbysport bet365 betseu vice-presidentesport bet365 betfutebol, Marcos Braz, que também é vereador e está na Frente Parlamentar sobre o assunto. No caso do rival, o processo levou cercasport bet365 betsete meses ao todo. Enquanto isso, a diretoria aguarda a prefeitura lançar o edital do leilão para comprar o terreno do Gasômetro apóssport bet365 betdesapropriação.

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